Q & R Floride

Q & R Floride

 


Q&R sur l’immobilier et l’achat d’un bien résidentiel en Floride


I. Qu’est-ce qu’une « short sale » et une « foreclosure »?

 

Dans le cas d’une short sale et d’une foreclosure, le prix de vente est inférieur au montant de l’hypothèque. Le bien vaut donc moins que la somme due à la banque. Vous noterez que le prix de vente ne couvre probablement pas les taxes foncières impayées, les coûts de fermeture (closing) ou tous autres frais liés à la vente du bien. La différence (très simplifiée) entre une short sale et une foreclosure est la suivante : une short sale est un bien immobilier mis en vente par le propriétaire avec l’accord de la banque tandis qu’une foreclosure est un bien immobilier mis en vente directement par la banque. Dans le cas d’une foreclosure, un juge a transféré le titre de propriété à la banque et le bien devient donc une saisie bancaire (bank owned or real estate owned - REO).

Pour en savoir plus sur le « U.S. Department of Housing and Urban Development » (HUD), cliquez ici


II. Quels sont les coûts liés aux opérations de change à l’international lorsque je transfère mes devises (€/$, £/¥, €/?....) en passant par vos partenaires ?

 

Si vous travaillez avec nous, il n’y a aucun frais de transfert de fonds à l'international, ni de frais de dossier, de frais d'intermédiaire, de commission de change ou de frais de transfert. Nous sommes les rares à vous le proposer. La mise en relation avec notre partenaire spécialisé dans l’échange de devises et le transfert de fonds à l’international est l’une des nombreuses prestations que nous mettons à disposition de nos clients.

Ainsi, vous économisez les frais de transfert que vous aurait fait payer votre banque si vous étiez passés par cette dernière, soit une économie de 4 à 8% en moyenne, aussi bien pour une opération de change que de transfert en devises (de l’euro en dollar ou autre devise dans quasiment 90% des pays au monde). Ceci, à condition bien sûr, que vous transfériez des fonds de compte bancaire à compte bancaire dans 2 pays distincts, que ce soit entre vos comptes personnels (France et Etats-Unis par exemple) ou comptes tiers. Ces avantages seront ensuite valables pour toutes vos opérations ultérieures avec ces mêmes intervenants. 

En sus, vous avez la possibilité de bénéficier de l'achat de devises à terme valable pour une durée du 24 mois. Cette opération vous permet de sécuriser le taux de change qui vous convient avec un minimum de 10% de la somme dont vous avez besoin pour finaliser votre investissement en devises. Ceci n'est pas un emprunt. Vous n'êtes pas tenus de donner suite à cette opération.

Cependant, si vous ne donnez pas suite et que le taux de change fluctue à la baisse, vous êtes tenus de rembourser la différence sur l'engagement contractuel que vous avez pris. Si le taux de change fluctue à la hausse, vous ne bénéficierez pas de l'appréciation en devises. Ce service ayant pour but unique de vous faire bénéficier du taux de change le plus favorable à un moment "T" pendant 24 mois. Cela, pour vous permettre par exemple de solder une opération en France ou à l'étranger, de finaliser une cession d'actif, de déboucler une opération financière ou mobilière, d'encaisser le produit d'une assurance vie ou d'une succession, etc...

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Plus d'informations vous serons fournis lors d'une séance gratuite et personnalisée avec nos partenaires en FOREX


III. Il paraît qu’actuellement, il est très intéressant d’investir dans l'immobilier en Floride. Pourquoi ?


Voici les raisons principales qui motivent un investissement en Floride à l’heure actuelle :

  • La parité euro/dollar est actuellement favorable aux Européens.
  • La conjoncture économique asiatique est favorable aux investisseurs de ces pays qui souhaitent diversifier et protéger leurs actifs  
  • La volonté de combattre et minimiser le risque perçu quant à la volatilité des actions, obligations et autres commoditiés disponibles sur les marchés nationaux et internationaux mais aussi de compenser pour les incertitudes économiques et/ou politiques du pays d'origine
  • L'importance du stock de biens immobiliers disponibles.  
  • Le prix moyen de l’immobilier en Floride est relativement bas grâce aux nombreux biens de type short saleet foreclosure disponibles actuellement sur le marché. Cependant, à cause du fort engouement pour ce type de biens, les prix sont en train de remonter et en conséquence le choix risque d'être de plus en plus limité mais votre plus-value substantielle.
  • Les taux d’intérêt bancaires sont au plus bas pour le moment dans de nombreux pays comparés à ceux des Etats-Unis, mais on constate déjà une remontée depuis Novembre 2010.
  • Le marché immobilier de Floride est l’un des plus attractifs d’Amérique du Nord avec plus de 260 jours d’ensoleillement, un climat chaud subtropical et des températures en moyenne de 27°C.
  • La ville de Miami est la 1ere destination d'investissements internationaux au monde.
  • La Floride est la deuxième destination touristique au monde mais surtout un hub international grâce à des infrastructures de pointe (aéroports internationaux, autoroutes modernes...), des villes dynamiques, des industries leaders, un système éducatif scolaire et universitaire réputé...
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IV. Quels sont les frais les plus courants liés à l’acquisition d’un bien en Floride et à combien s’élèvent-ils en général ?


Les frais les plus courants liés à l'acquisition d'un bien en Floride sont les suivants. Cependant, vous noterez que les montants indiqués sont des estimations qui peuvent fluctuer et qui n'ont qu'un but purement informatif afin de vous aider à faire un budget approximatif. Ces frais dépendent, autres entres, de votre situation particulière, du bien sélectionné et de son emplacement, des règles de copropriété, des lois de l'Etat de Floride, du comté et de la ville ainsi que des professionnels et/ou prestataires qui vous retiendrez:


1. Les frais de création de votre société (dans le cas où votre société est détentrice du bien) ainsi que les frais d’avocat, de notaire et d’expert comptable

a) Les frais de création de votre société : payable une seule fois lors de la création de votre société.

b) Les frais d’avocat : d'environ $ 800 à $ 1 500 selon vos besoins spécifiques quant aux statuts de la société et autres conditions personnelles requises, incluant les frais du « Florida State Department ».

c) Les frais de notaire : Aux Etats-Unis il n'y a pas de notaire dans le sens français du code Napoléon. Vous ferez donc appel à votre avocat dont les coûts et interventions sont variables d'une ville et d'une commune à l'autre.

d) Selon vos besoins, vous pouvez décider de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier dans le cas où le bien choisi serait une saisie bancaire (REO short sale ou foreclosure). Vous pouvez compter environ $ 900 à $ 1 000 si vous achetez un bien résidentiel sans crédit (bases récentes du « Housing and Urban Development » (HUD) constatées lors du « closing »). Merci de vous référer au document « HUD 1 Settlement »Si vous avez recours à un crédit, vous pouvez avoir à assumer un surcoût d’environ 3% à 4% du prix de la vente selon la liberté tarifaire définie par l’avocat représentant aussi le préteur. Notez que l'avocat du préteur travaille à vos frais pour son client (la banque ou le vendeur) qui peut vous faire un crédit.Il y a aussi des frais administratifs liés à la transaction et qui sont réclamés par l’agence du vendeur et celle représentant l’acheteur. Ces frais sont d'environ $ 150 à $ 600. Nous vous conseillons vivement, et ce pour la défense de vos intérêts, de faire appel à un avocat indépendant vous représentant exclusivement : l’avocat des autres parties n’a pas l'obligation de vous assister ou de vous conseiller ! 

e) Les frais d’expert comptable : Ce sont des frais annuels d'environ $ 300 à $ 700 selon le professionnel retenu, voire de plus de $ 1 500 selon la charge de travail et les besoins spécifiques pour effectuer vos déclarations fiscales de non-résidents, avec ou sans autre revenu. A vous donc de bien négocier avec votre expert-comptable !


2. Les frais du syndicat des copropriétaires :

Il faut prévoir environ $ 150 à $ 250 de frais d'inscription auprès du syndicat des copropriétaires. Vous devez être « approuvés » par la copropriété dans le cas où elle vous ferait passer une interview pour vérifier votre solvabilité en tant que futur acheteur, même si l'acheteur est une société. En Europe, ces frais sont équivalents aux frais de constitution du dossier du nouveau copropriétaire. Il existe aussi des frais d'acquisition du règlement de copropriété dont le prix varie selon la copropriété. 


3. Les frais de la société en charge de la recherche de titre(s) de propriété (Title Company) :

Aux Etats-Unis, nous vous conseillons de faire appel à une société spécialisée dans la recherche d’historique de titre(s) de propriété. Ainsi, vous serez assurés de la propriété du bien contre toute réclamation à hauteur du montant payé. Les frais de recherche de titre(s) de propriété sont d'environ $ 400 à $ 500. Cette somme inclue les frais de recherche d'antériorités et de séquestre mais aussi les frais administratifs. Il faut ajouter à ces frais environ $ 450 de frais d'avocat qui prend en charge la partie analyse du titre de propriété et dont les 2/3 sont à la charge de l'acquéreur selon la forme d’acquisition. Il y a aussi les frais de l' « American Land Title Association® » (ALTA) d'environ $ 250.

 

4. Les frais du « clerk of the court » :

Le greffier de la cour enregistre auprès des impôts les documents officiels qui confirment la cession d'un bien en fonction du prix de vente et de l’existence ou non d’un emprunt. Les frais de greffier sont d'environ $ 100 à $ 400. A ces frais, ajoutez environ $ 350 à $ 800 pour l'enregistrement des éléments suivants : les droits fixes sur le prêt avec l'inscription du privilège hypothécaire (mortgage), les droits sur la « note » ou billet à ordre, le titre de propriété et l'impôt sur l’immobilisation intangible et autres attestations diverses et timbres officiels. Il y a aussi des frais spéciaux de recherche sur l'existence ou non de dettes ou de droits d'antériorités non divulgués (droits déjà enregistrés ou en cours d'enregistrement). Ces informations concernent par exemple des fournisseurs, des décisions de justice ou celles d’autorités locales, d’état ou fédérales (impôts ou autres). Ces frais, en vue d’obtenir une mainlevée, sont d'environ $ 200 à $ 300.

Enfin, il faut compter environ $ 150 chaque année pour les frais annuels de greffe auprès du « Florida State Department Division of Corporation » pour une société de type LLC, détentrice du ou des bien(s). 

Pour plus d'informations, nous vous invitons à consulter les sites 
www.sunbiz.org et http://dos.myflorida.com

Tous ces frais sont non négociables, et obligatoires pour toute acquisition résidentielle ou commerciale. 


5. Les frais contingents à l’acquisition :

En Floride, il n'existe pas de taxe d'acquisition pour un achat comptant sans recours à un crédit. Toutefois, il y a nos honoraires en tant qu’agent immobilier, c'est-à-dire notre commission à l’achatNotre commission négociable commence à 3,5% par vente du prix brut, à la signature lors de l’acquisition ou lors la vente actée et payée, lorsque nous représentons l'acquéreur par mandat exclusif. Elle est susceptible ou non de se rajouter à une compensation proposée par le représentant du vendeur (co-brokerage stipulée au MLS), cette dernière n’est pas obligatoire et son montant variable est à la seule discrétion de l’agent immobilier ayant le mandat de vente. 


6. Les frais de « closing » :

Ce sont les frais administratifs liés à la vente finale du bien. Voir ci-dessus. 

Vous pouvez aussi consulter le document suivant: HUD 1 SettlementLe 3 octobre 2015, le document « HUD-1 Settlement Statement » a été remplacé par le « Closing Disclosure » qui consolide les documents suivants : HUD-1, Good Faith Estimate and the Truth in Lending Act (TILA) Disclosures.

Pour en savoir plus sur le TRID (TILA-RESPA Integraded Disclosure), cliquez ici. RESPA est un acronyme pour « Real Estate Settlement Procedures Act »


7. Les frais périodiques de copropriété :

Ils varient selon que vous achetiez une maison ou un appartement, que votre bien soit récent ou non, qu’il y ait peu ou beaucoup de copropriétaires dans votre copropriété, de la ville, du nombre et de la qualité des services proposés par la copropriété, etc.

Il n'y a pas de frais de copropriété pour une maison individuelle ou si vous êtes détenteurs en pleine propriété de multi-unités (vos charges sont celles que vous décidez). Cependant, un bien entretenu, garantit son attractivité auprès de potentiels locataires. 


8. Les charges et autres dépenses mensuelles (eau, électricité, gaz, téléphone, Internet...) :

Elles dépendent de votre consommation, de la ville et de la commune. Si vous avez souscrit un forfait minimal mensuel, vous payerez comme suit: 
Eau : environ $ 36 par mois
Electricité : environ de $ 100 à $ 450 par mois selon votre consommation
Gaz (gaz de ville, gaz GPL ou propane) : le prix varie selon votre région, votre ville, votre contrat individuel et votre consommation.
Télévision, téléphone et Internet : les prix varient selon que vous ayez le câble, le satellite, la triple ou quadruple « play » avec ou sans ligne fixe, avec ou sans mobile, avec ou sans accès Internet et selon débit montant et descendant (hors communications internationales). Il faut cependant compter un minimum de $ 100 et jusqu'à $ 250. 
Téléphone portable : il faut compter environ $ 200 lors de votre abonnement par ligne et par appareil avec un plan data, MMS et SMS. Le minimum de base est d'environ $ 35 par mois selon votre consommation et votre contrat.

Certaines copropriétés - à travers leurs frais - peuvent vous donner accès à un « package » de services de base tel qu'une assurance de groupe.


9. Un diagnostique immobilier par un professionnel agréé de votre choix :

Nous vous conseillons grandement de faire appel à un professionnel agrée qui se chargera du diagnostique immobilier de votre bien. Il s'assurera que ce dernier est aux normes. Il faut compter environ $ 220 à $ 500Le prix varie en fonction de la superficie du bien et lorsque votre bien est en dessous des 1000 pieds carrés (90 mètres carrés), le coût est incrémental par tranche de 1000 pieds carrés. 

Au besoin, nous pouvons vous fournir une liste de professionnels agrées en diagnostique immobilier.


10. Les frais de réparation et de rafraîchissement avant d'emménager :

Ils varient considérablement selon les besoins réels et vos propres envies. Il se peut donc que vous ayez besoin ou envie de changer les portes, les fenêtres, les moquettes ou les parquets, le système d’air conditionné, de refaire les peintures, de nettoyer la toiture, d'acheter de nouveaux meubles et de l’électroménager. Selon l’état du bien, le prix d’acquisition pourra ou non tenir compte des travaux à effectuer.

Au besoin, nous pouvons vous transmettre une liste de prestataires, de points de ventes, ou d’intervenants. 


11. Les impôts fonciers annuels :

Ils varient d’une ville à l’autre.

Pour la ville de Miami, sur la côte Atlantique : de 1,8 % à 2,5 % de la valeur d’achat.

Dans les deux cas, le montant de l'impôt est transmis à la mi-août (document TRIM) et est payable au 30 novembre avec 4 % d’escompte, puis chaque mois suivant vous payez 1 % de moins. Au-delà du 31 mars de l’année suivante, il y a surimposition de 10 %. Le montant de la base imposable est déterminé au 1er janvier de l’année en cours sur la base du prix d’achat et de certaines conditions de résidence, d’utilisation, et/ou légales (veuvage, incapacités physiques, vétéran ou blessé de guerre, autres handicapes - sourd, muet, aveugle...). Une saisie hypothécaire du fisc avec privilège du comté et de l’état est prise au 1er janvier de l’année suivante s'il y a impayé avec un surcoût de 1 % par mois. Le taux varie selon l‘endroit où se situe le bien et sa fonction (résidence principale ou secondaire, bien pour location à des tiers...).

Pour en savoir plus sur le « Property Appraiser », cliquez ici.

Pour consulter le site du « Miami-Dade County Property Appraiser », cliquez ici.

Pour consulter le site du « Sarasota County Property Appraiser », cliquez ici.


12. Les impôts locaux annuels :  

Ils varient d’une ville et d’un comté à l’autre. Pour une location commerciale, il faut rajouter des « sales taxes » à hauteur de 7 % au preneurPour une location résidentielle de moins de 183 jours ou de 6 mois et 1 jour (que cela soit une location journalière, hebdomadaire ou 3 fois tous les 2 mois), il faut rajouter par locataire (obligation contractuelle) 7 % de « sales taxes » plus une taxe de séjour touristique d’environ 13 % (cette taxe est propre à chaque comté et donc variable). Nous vous conseillons de voir le site Internet du « property appraiser ».

Pour avoir accès aux différents services fiscaux de l'Etat de Floride, cliquez ici.

Pour le paiement des impôts locaux auprès du « property tax collector », cliquez ici.

Les locations courtes sous-entendent à priori que le logement est meublé et équipé (clef en main) avec au besoin une assistance dépannage et de nettoyage. Il y aura donc un supplément à payer par le locataire. Ce supplément est récupérable auprès du preneur s'il y a détérioration constatée du bien. 

La législation relative au dépôt de garantie et à l'avance de loyer en location résidentielle créée des obligations établies par la Cour Suprême de l’état de Floride. Cela vaut pour toute location de très courte durée ou de plus de 6 mois et 1 jour, que cela soit par contrat écrit ou oral. Il est requis de détenir un compte séquestre dans une banque en Floride pour y déposer deux des trois mois reçus du locataire, intérêts en sa faveur. Ceci n'est pas obligatoire si il y a un pré-paiement pour une location touristique, ou si en contrepartie vous achetez pour cette somme un certificat fédéral de dépôt du trésor américain : c’est le « landlord-tenant act ». Vous pouvez aussi cliquer ici.   


13. Les frais annuels pour une assurance de type multirisque habitation :

Nous vous conseillons de prendre une assurance multirisque habitation (la « home/dwelling insurance policy », distincte de la « home warranty policy ») couvrant vos biens personnels ainsi qu'une assurance pour vos équipements ménagers de 12 à 24 mois ou de 5 ans. Le prix de l'assurance multirisque habitation est variable et correspond à une police d’assurance qu'il vous faudra négocier auprès de différents assureurs pour obtenir les meilleures conditions. Vous noterez qu'au-delà de 10 ans d’âge la prime devient prohibitive, le bien étant obsolète.


14. L'impôt de revente :

La taxe de revente dans l'Etat de Floride est de 6%, avec selon le comté où se situe le bien, la possibilité d'une sur-taxe additionnelle. 

Cet impôt est variable et fonction de l’existence ou non d’un emprunt. Il faut compter au minimum 2,5 %. Si votre bien est détenu en nom propre, l'état fédéral (FIRTPA)  fait une retenu forfaitaire de 10% sur la revente, qu'il y ait plus-value ou moins-value. Détenir une LLC devient donc un avantage et permet d'éviter la « withholding tax ».

Pour plus d'information sur les taxes de vente par comté dans l'Etat de Floride en 2013, merci de cliquer ici.

Si votre bien se situe dans le comté de Sarasota, vous serez assujettis à la « Toursit Development Tax » qui est de 5% des revenues perçus sur les loyers de 6 mois ou moins. Cette taxe est en complément de la taxe de vente « State Sales Tax » qui est de 7% dans le comté de Sarasota. Cette taxe est payable au « Sarasota County Tax Collector ». Pour en savoir plus, cliquez ici

Pour le comté de Miami-Dade, la taxe touristique est de 3% et pour celui de Broward, de 5%.

Pour connaître le montant de la taxe pour les autres comtés de l'Etat de Floride, cliquez
 ici


15. Les frais mensuels d’agence dans le cadre de la gestion locative de votre bien :

L’agence que vous aurez retenue se chargera pour vous et durant votre absence de vous trouver des locataires, de la qualité de leur séjour, de l'état des lieux mais aussi de la maintenance, de l’entretien et des réparations nécessaires. Il faut compter entre 8 % (une à deux fois par an de déplacement hors publicité et recherche de locataires) à 25 % (état des lieux hebdomadaires de votre bien dans le cadre d'une location très court terme). Pour l'entretien, le nettoyage et la remise en état, comptez en sus de $ 20 à $ 30 de l’heure avec un minimum de 3 à 4 heures ; frais souvent mis à la charge du vacancier. 

15% étant le chiffre le plus fréquemment constaté par l'ensemble des professionnels de gestion locative de qualité pour une propriété louée à l'année avec une gestion classique telle que définit ci-dessus. 


16. Les autres frais mensuels d'entretien d'un bien en Floride :

Si vous avez un jardin, une piscine et/ou un système d’alarme, les frais mensuels dépendent largement des prestataires sélectionnés. Si vous êtes en copropriété et bénéficiez d'une piscine commune ou d'un service de sécurité par exemple, vous payez normalement déjà ces frais dans les charges de copropriété. 

Nous vous conseillons de ne pas différer certains frais d'entretien mensuels essentiels afin de garder votre bien dans les meilleures conditions possibles, le tout pour un rendement soutenu et, dans le cas d'une revente, pour une plus-value forte à terme.


 

V. Quelles sont les assurances obligatoires et/ou conseillées lors d’un projet d’acquisition en Floride ?

 

Il y a de très nombreuses assurances qui vous couvrent en cas de risques divers, d'ouragans, de dégâts des eaux ou d'inondation, de responsabilité civile personnelle, de bris de glace, etc...

Comme vous le constaterez, les assurances aux Etats-Unis et plus particulièrement dans l'Etat de Floride sont relativement proches de ce qui existe en Europe et en France. Cependant, les primes sont nettement plus élevées !

Vous noterez qu'il n'existe pas d'assurance loyers impayés et de remise en état locative aux Etats-Unis.

Votre courtier en assurance sera la meilleure personne pour vous conseiller. Les assurances les plus courantes pour un bien en Floride sont les suivantes:


1. L'assurance propriétaire occupant ou non occupant :

Pour un bien d'environ 250 à 300 mètres carrés, comptez environ $ 2 500 à $ 3 000 par an pour un propriétaire occupant et plus pour un propriétaire non occupant.

 En Floride, l'assurance propriétaire est onéreuse entre le 1er juin et le 30 novembre. Le prix de l'assurance varie selon votre courtier, votre compagnie d’assurance, la période de votre demande, la « qualité » du demandeur et le type de bien.

La « qualité » du demandeur dépend de plusieurs facteurs et de l'estimation de certains risques. Un courtier vérifiera donc votre historique de crédits auprès d'un bureau spécialisé, de vos antécédents en tant que propriétaire (si vous avez déjà été propriétaire), de possibles réclamations à votre encontre et de votre situation professionnelle (les artistes tels que les acteurs ou les peintures sont parfois non assurables). Le prix dépend aussi du type de bien, de sa taille et de son ancienneté, s'il y a un jardin et une piscine, si vous êtes en copropriété ou non, s'il y a un système de sécurité, si le bien est aux normes et correctement entretenu, si vous avez un système anti-incendie, si vous résidez dans une région à risque, si vous êtes en zone inondable ou non, dans les terres ou proche de l'eau, etc...

Vous noterez que les primes sont basées sur la valeur de la construction, jamais sur le terrain ni les effets personnels du locataire. Les primes ajustées dépendent du contenu et du nombre de jours d’occupation. Si le nombre de jours est supérieur à 45 ou 90 jours et si le bien est détenu par un non-résident, vous serez soumis à une surprime. Nous vous conseillons donc de faire jouer la concurrence. Une police d’assurance n’est jamais émise ni signée lors d’un avis d’ouragan (5 à 8 jours avant une annonce via la « Federal Emergency Management Agency » (FEMA). Les primes « risque inondation » via la couverture fédérale de base sont de $ 412 en 2013 pour un maximum d’assurabilité de $ 380 000 en immeuble hors terrain, et de $ 100 000 en meublés. Les primes changent chaque année. 

Grâce à l’« Institut for Luxury Home Marketing » (ILHM) , nous avons accès à un courtier spécialisé dans les risques de biens « spéciaux » (propriété de luxe, inoccupation longue ou bien détenu par un non-résident). N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations. 

Pour plus d'informations, vous pouvez consulter les sites fédéraux officiels :
http://www.floodsmart.gov/floodsmart/ ou https://www.fema.gov/national-flood-insurance-program/
 


 2. L'assurance biens meublés occupant par le preneur :

Le prix de cette assurance est fonction de l'offre de votre assureur selon la personne locataire. 


 3. L'assurance responsabilité civile et multirisques habitation :

Vous pouvez l'obtenir dans le cadre de votre police d’assurance globale. Voir ci-dessus.


 4. L'assurance ouragans :

Vous pouvez l'obtenir dans le cadre d’une police d’assurance globale. 


VI. Quel rendement locatif puis-je espérer avec l’achat d’un bien en Floride ?


Le rendement locatif dépend de nombreux facteurs :
> Le type de bien : maison ou villa individuelle, appartement, condominum...
> L'emplacement du bien : zone touristique ou universitaire, en ville ou en campagne, en bord d'eau ou à l'intérieur des terres...
> L'usage locatif : utilisation personnelle partielle, location intensive autorisée ou non par votre copropriété ou le lotissement
> Si la location est meublée ou vide
> Si la location s'adresse à des utilisateurs américains ou étrangers
> La durée locative : hebdomadaire, mensuelle, trimestrielle ou annuelle
> Le type et le niveau de prestations proposées: golf, tennis, piscines, club house, cinémas, sécurité...(n'oubliez pas la taxe de vente et touristique)
> Si l'achat du bien s'est fait avec un emprunt ou non

Plus le bien est haut de gamme, plus le rendement est faible. Pour un achat inférieur à $ 300 000 et si l'emplacement est en adéquation avec la destination, vous pouvez espérer entre 4 % net et 15 % à 20 % brut, en fonction bien entendu, des charges de copropriété, du coût de l'entretien et des prestations.

Sachez que tous les frais et abonnements sont à la charge du locataire : eau, gaz, électricité, télévision, téléphone, Internet, assurance de vos meubles, etc. Ni l’assurance de type multirisque habitation, ni l’impôt local ne sont dus par le locataire, ils sont à la charge du seul propriétaire. Il n’y a aucun transfert des charges de copropriété non plus, le loyer est du type net tout inclus.


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Avertissement : Informations et données d'août 2013, non liantes et susceptibles d’être modifiées à tout moment sans notification préalable. Merci de consulter un professionnel licencié et certifié pour tout projet d'investissement en Floride. Les montants fournis sont des estimations afin de vous permettre de faire un budget provisionnel dans le cadre d'un projet d'investissement immobilier en Floride. 

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2666 Brickell Avenue Miami FL 33129

Office: +1 (305) 856 2600
Cell: +1 (941) 544 3052
Daniel Cell: +1 (941) 928 20 84
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